Kentsel Dönüşüm Hususları

Kentsel dönüşümde fırsatlar nelerdir?

• İnşaat ve Gayrimenkul Sektöründe Büyüme ve Sürdürebilirlik
• Ekonomik Büyümenin Sağlanması
• Yapı Stoğunun Yenilenmesi
• Binalarda Enerji Verimliliğinin Artması
• Enerji Kayıplarının Azalması
• Çevreye Duyarlı Bir Şehir Dokusunun Ortaya Çıkması
• Çarpık Kentleşmeden Özgürleşme
• Şehirlerin Modernleşmesi
• Alt Yapının Güçlendirilmesi
• Deprem Olasılığında Daha Az Can Kaybının Olması
• Gelecek Nesillere Yaşanabilir Binalar ve Şehirlerin Kalması
• Kişi Başına Düşen Gayri Safi Milli Hasılanın Artması

Kentsel dönüşümün amacı nedir?

• Kanun, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların tespit edilmesi ve böylece söz konusu alanlar ve riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, inşaat ve mimari standartlara uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini oluşturmak için, iyileştirme, tasfiye ve yenilemelerde bulunulması amacıyla 6306 sayılı “Afet Riski altındaki Alanların Dönüştürülmesi” kanunu çıkarılmıştır.
• Bu kanun çerçevesinde, Kentsel Dönüşümde temel amaç, herhangi bir afet neticesinde bir daha can kaybı yaşanmamasının sağlanması ve kentlerin sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerine dönüştürülmesidir.

Son 60 yıl içerisindeki afetleri incelediğimizde ülkemiz,

% 61 depremler

% 15 heyelanlar

% 14 su baskınları

% 5 kaya düşmeleri

% 4 yangınlar

% 1 çığ, fırtına ve diğer vb.

 * 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

• Afetler meydana gelmeden önce zarar azaltmaya yönelik gerekli tedbirleri içeren,
• Pratik ve hızlı müdahaleyi sağlayacak uygulama araçları öngören,
• Konunun hassasiyetine binaen yaptırıma yönelik hükümleri olan,
• Toparlayıcı ve kendi içinde bütün olan,
• Finansal yapısı olan,
• Vatandaşı mağdur etmeyecek yardım ve destek alternatifleri olan,

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun hazırlanmış, 31.5.2012 tarih ve 28309 sayılı Resmî Gazete’de

yayımlanarak yürürlüğe konulmuştur.

6306 sayılı kanuna 2023 yılında 18 madde eklenmiş ve revize edilmiştir.

Kanunun Amacı;

Afet riski altındaki alanların dönüşümünü ve riskli yapıların yıkımını sağlayarak ülke genelinde güvenli ve yaşanılabilir alanlar oluşturmaktır.

Riskli Yapı Nedir?

Riskli Yapı 6306 sayılı Kanun’da “Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı” olarak tanımlanmıştır.

-Riskli Yapı Tespitini Kimler yapabilir?

• Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri
• İl Özel İdareleri
• Belediyeler
• Lisanslandırılmış Kurum ve Kuruluşlar

Riskli Yapılarda Dönüşüm Süreci Nasıl İlerlemelidir?

1. Maliklerce lisanslı kuruluşa başvurulur.
2. Riskli bulunan binalarda 50+1 çoğunlukla dönüşüm kararı alınır.
3. Malikler ve yüklenici firma arasında sözleşme imzalanır.
4. Kredi desteği ya da kira yardımı başvuruları yapılır.
5. İnşaat yapımına başlanır.
6. İskan ve tapu işlemleri Tamamlanarak daireler teslim edilir.

Riskli Bina Yol Haritası Nasıl  ilerler .

1. Riskli bina tespitini Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının lisans verdiği firmalar yapıyor.
2. Firma ortalama 1 hafta da raporu çıkarıyor.
3. Riskli olduğu belirlenen binalar Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğüne ve Tapu Müdürlüğüne bildiriliyor.
4. Binaya riskli yapı şerhi işlenirken, kat maliklerine de tebligat gönderiliyor.
5. Alınan kararın hatalı olduğunu düşünen kat malikleri 15 gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe dilekçe ile itiraz edebiliyor.
6. Yapılan itirazlar Bakanlık ve Üniversitelerin belirlediği teknik heyet tarafından incelenir ve karar kesinleşir.

Riskli Yapılarda Yol Haritası Nasıl İlerler.

1. Riskli bina tespitini Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının lisans verdiği firmalar yapıyor.
2. Firma ortalama 1 hafta da raporu çıkarıyor.
3. Riskli olduğu belirlenen binalar Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğüne ve Tapu Müdürlüğüne bildiriliyor.
4. Binaya riskli yapı şerhi işlenirken, kat maliklerine de dijital tebligat gönderiliyor.
5. Alınan kararın hatalı olduğunu düşünen kat malikleri 15 gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe dilekçe ile itiraz edebiliyor.
6. Yapılan itirazlar bakanlık ve üniversitelerin belirlediği teknik heyet tarafından incelenir ve karar kesinleşir.
7. İlk etapta kat maliklerine 60 günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması gerektiği belirtilir.
8. 90 günlük süre tebligattan sonra ya da itiraz söz konusu ise itiraz sürecinin sona ermesinden sonra işler.
9. Verilen ek süre sonunda da riskli yapının yıktırılmaması durumunda elektrik, su, doğalgaz verilmez ve hizmetler durdurulur.
10. Riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ile ilgili yıktırma işlemleri mülki amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteğiyle idarece yaptırılır.
11. Binayı güçlendirmek isteyenler ise, bağımsız bölüm sayısının 4/5 çoğunluğu ile karar almak zorundalar.
12. Malikler teknik rapor ile güçlendirmenin mümkün olduğu ispatlamalı ve belediyeden güçlendirme ruhsatı almak zorundalar.
13. Yıkım kararından etkilenmemek için verilen süre içinde maliklerin bu işlemleri tamamlaması gerekiyor.
14. Güçlendirme kararına katılmayan malikler varsa bunlar için ödemesi gereken bedele her ay %5 yıllık, % 60 yasal faiz uygulanıyor.
15. Güçlendirme kat irtifakı kurulan, kat mülkiyetine tabi yapılar ve imar barışından faydalanan yapılarda mümkün oluyor.
16. Evini yenilemek isteyenler risk tespitinden de önce bir ön hazırlık yapmalılar. Bunun için ilk adım yapının imar durumunu öğrenmek olmalı.
17. Sonrasında iki şekilde inşa süreci başlatılıyor. Birincisi bir inşaat firması ile kat karşılığı anlaşmak. Türkiye’ de dönüşüm genelde bu modelle ilerliyor. Firma hak sahiplerine verdiği pay dışında kendilerine kalan bölümü satarak işi finanse ediyor. Yapılacak inşaatın büyüklüğüne göre kimi zaman kat malikleri firmaya ek ödeme yapmak zorunda da kalıyor. Eğer ek inşaat hakkı yoksa, yani 5 katlı yerde yine en çok 5 katlı bir bina yapılıyorsa bu defa kat karşılığı olamayacağı için kat malikleri inşaat maliyetlerini kendi karşılıyor ve bir firmadan hizmet alabiliyor.
18. Evini yenilemek isteyenler risk tespitinden de önce bir ön hazırlık yapmalılar. Bunun için ilk adım yapının imar durumunu öğrenmek olmalı.
19. Sonrasında iki şekilde inşa süreci başlatılıyor. Birincisi bir inşaat firması ile kat karşılığı anlaşmak. Türkiye’ de dönüşüm genelde bu modelle ilerliyor. Firma hak sahiplerine verdiği pay dışında kendilerine kalan bölümü satarak işi finanse ediyor. Yapılacak inşaatın büyüklüğüne göre kimi zaman kat malikleri firmaya ek ödeme yapmak zorunda da kalıyor. Eğer ek inşaat hakkı yoksa, yani 5 katlı yerde yine en çok 5 katlı bir bina yapılıyorsa bu defa kat karşılığı olamayacağı için kat malikleri inşaat maliyetlerini kendi karşılıyor ve bir firmadan hizmet alabiliyor.

Kentsel Dönüşüm Destekleri;

1. Evi kentsel dönüşüme girecek kişilere Bakanlıkça faiz destekli dönüşüm kredisi veriliyor. Son yapılan değişiklikle konut yapım ve edinme kredileri 1.250.000 TL ye.
2. İşyeri yapım kredisi 800.000 TL ye yükseltildi.
3. İş yeri edinme kredisi 350.000 TL. ye yükseltildi.
4. Evini yıkmak yerine güçlendirmek isteyenler için güçlendirme kredisi 240.000 TL’den 320.000 TL’ye çıktı.
5. Faiz desteği de 400 baz puandan 600 baz puana yükseltildi.
6. Böylece Bakanlığın faiz desteği oranı güçlendirme ve konut kredilerine aylık 0.50 puan oldu.
7. Geçmişte bir hak sahibi adına faiz desteği sağlanacak toplam kredi tutarı 2 milyon TL idi, düzenleme ile 3 milyon TL’ye çıkarıldı.
8. Riskli yapıda maliklere, aylık kiracılara defaten kira yardımı yapılıyor. Yardım riskli yapıda 18 ay, riskli alanda 48 aya kadar sürüyor.
9. Riskli yapılar yenilenirken tapu, noter ve damga vergisi gibi harçlardan muafiyet sağlanıyor.
10. Kat malikleri müteahhitle kat karşılığı anlaşma yapmadan evini kendi dönüştürmek isterse yüzde 18 yerine yüzde 1 KDV ödüyor.
11. Kira yardımı İstanbul’ da 5.500 TL. Ankara, Antalya, İzmir ve Bursa da 4.500 TL,

Harç ve Vergi Muafiyetleri

6306 Sayılı Kanun Uyarınca muaf tutulacak harç ve vergiler şunlardır:

• Yapılacak olan işlem, sözleşme,
• Devir ve tesciller ile uygulamalar,
• Tapu harcı,
• Noter harcı,
• Belediyelerce alınan her türlü harçlar,
• Damga vergisi,
• Veraset ve intikal vergisi,
• Döner sermaye ücreti,
• Banka kredilerinden alınan banka ve sigorta muamele vergileri
• Diğer tüm ücretlerden muaf tutulur.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Biz neler Yapıyoruz.

• Hak sahipleri ile,
• Arsa sahipleri ile,
• Kat malikleri ile,
• Kurumlarla (Müteahhit Firmalar, Bankalar, Hukuk Firmaları)
• İşimiz – İyi Bir İletişim Kurarak, Karşımızdaki İnsanları İkna Etmek, Uzlaşmak ve Uzlaştırmaktır